Een faillissement heeft in eerste instantie geen invloed op huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten lopen ongewijzigd door. De faillissementswet bevat echter wel een speciale regeling waarbij zowel de verhuurder als de curator bevoegd zijn om de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement tussentijds op te zeggen.
Op grond van artikel 39 van de faillissementswet geldt voor een opzegging van de huurovereenkomst een opzegtermijn van drie maanden of, indien de huur voor langer dan een periode van drie maanden is vooruitbetaald, de vooruitbetaalde periode. Vanaf de dag van faillietverklaring van de huurder kwalificeren de huurtermijnen als boedelschuld. Dit betekent dat de curator deze vordering moet betalen uit het gerealiseerde boedelactief vóór de preferente en concurrente vorderingen (preferente schuldeisers zijn UWV, Belastingdienst en werknemers met een loonvordering en concurrente schuldeisers zijn overige crediteuren). Helaas is dit geen garantie dat de huurtermijnen over de opzegperiode ook daadwerkelijk worden voldaan. Als er onvoldoende actief wordt gerealiseerd kan het zijn dat de huurtermijnen niet worden betaald.
De curator mag tijdens de opzegperiode de gehuurde zaak gebruiken om de activiteiten van de gefailleerde voort te zetten. Voor het opzeggen van de huurovereenkomst heeft de curator een machtiging nodig van de rechter-commissaris in het faillissement.
Onbetaalde huurtermijnen van voor faillissementsdatum
Indien u vanuit de huurovereenkomst nog vorderingen op de gefailleerde heeft uit de periode voor het faillissement, dan kunt u deze concurrente vorderingen indienen bij de curator. Aan concurrente vorderingen is geen voorrang verbonden en dit betreffen ook geen boedelschulden. Een concurrente crediteur ontvangt pas een uitkering uit het faillissement als alle boedelcrediteuren en preferente crediteuren zijn voldaan.
Als u uw vordering indient bij de curator is het dus van belang dat u de vordering opsplitst in het bedrag dat betrekking heeft op de periode voor de faillissementsdatum en het bedrag dat betrekking heeft op de periode vanaf de dag van faillietverklaring.
Indeplaatsstelling bij huur van bedrijfsruimte
Veelal zal de curator bij een faillissement de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk opzeggen om de hoogte van de boedelschulden te beperken. In sommige faillissementen kan het voor de curator echter interessant zijn om de huurovereenkomst niet op te zeggen, opdat een indeplaatsstelling aan de rechter kan worden verzocht. Met een indeplaatsstelling kan de curator bij een doorstart bewerkstelligen dat de doorstarter de huur van de betreffende bedrijfsruimte overneemt. Dit kan interessant zijn bij bijvoorbeeld faillissementen in de retail-sector, waarbij de winkels zijn gevestigd op zogenaamde A-locaties of bij faillissementen in de horeca. Een indeplaatsstelling zal alleen worden toegewezen als:
- De onderneming die in de gehuurde ruimte werd geëxploiteerd wordt overgedragen aan de beoogde huurder;
- de curator een zwaarwegend belang heeft bij de indeplaatsstelling;
- de doorstarter voldoende waarborg biedt dat hij in de toekomst zal blijven voldoen aan de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.
Schade als gevolg van leegstand
Het is niet ongebruikelijk dat in een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimtes een beding wordt opgenomen dat de verhuurder recht geeft op schadevergoeding bij een tussentijdse opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst. Dit beding beoogt de schade als gevolg van leegstand voor de verhuurder te beperken. Bij een faillissement kan een dergelijk beding niet worden ingeroepen tegen de curator. Een opzegging door de curator op grond van art. 39 Fw wordt op grond van rechtspraak namelijk aangemerkt als een regelmatige beëindiging waarbij er geen verplichting kan bestaan tot betaling van schadevergoeding. Dit betekent niet dat aan een dergelijk beding bij een faillissement geen enkele werking toekomt. Als een derde zich jegens u als verhuurder garant heeft gesteld voor de nakoming van de huurovereenkomst, dan geldt dit schadevergoedingsbeding wel jegens de betreffende derde.
